Avis sur Nassim Boukrouh et l’UMDB : comment l’immobilier sans apport est passé du concept à la réalité

Par Hugo Legname.

2025 restera comme l’année où l’Union des Marchands de Biens (UMDB), portée par Nassim Boukrouh et son équipe, a prouvé qu’il était possible de faire de l’immobilier professionnel sans apport, sans crédit bancaire et sans mobiliser un euro de sa poche, tout en restant dans un cadre juridique strictement encadré et notarié.

Plus de 500 membres actifs, des dizaines d’opérations immobilières sourcées et financées à 100 % par l’UMDB, des marges documentées allant de 100 000 € à plusieurs millions d’euros, une couverture nationale et une ouverture internationale vers l’Afrique du Sud, Dubaï, le Canada et le Maroc : le modèle a été validé par les faits, sur le terrain.

Dans cet article, je vous propose de revenir en détail sur ce modèle immobilier « sans apport », sur les avis concrets concernant Nassim Boukrouh et l’UMDB, et sur ce qui se prépare pour 2026, alors que les adhésions sont momentanément fermées au profit d’une sélection rigoureuse et d’une liste d’attente.

2025 : l’année où le modèle UMDB a été validé à grande échelle

Jusqu’en 2025, l’UMDB était perçue comme un club privé de marchands de biens innovants. En 2025, le club est devenu un véritable mouvement structuré, avec une méthodologie éprouvée et des résultats mesurables.

Quelques repères chiffrés pour mesurer l’ampleur de ce qui s’est passé :

Plus de 500 membres actifs sélectionnés sur des critères d’engagement, de sérieux et de capacité à passer à l’action.
Des dizaines d’opérations immobilières sourcées par les membres, puis entièrement financées par l’UMDB (100 % du financement à leur charge).
Des marges documentées allant de 100 000 € à plusieurs millions d’euros selon les projets, avec des preuves chiffrées et notariées.
Une couverture nationale: des membres présents dans toutes les régions de France, capables de détecter des opportunités off‑market au plus près du terrain.
Une ouverture internationale: le modèle UMDB franchit les frontières avec des opérations et des ancrages en Afrique du Sud, à Dubaï, au Canada et au Maroc.
Plusieurs dizaines de millions d’euros générés au global sur les opérations menées à terme en 2025.

Derrière ces chiffres, il y a surtout des profils très variés : médecins, cadres, anciens banquiers, chefs d’entreprise, investisseurs déjà aguerris, parents en quête d’indépendance financière, jeunes entrepreneurs… Tous ont un point commun : ils ne cherchent pas seulement à apprendre, mais à agir en étant entourés.

Qui sont Nassim Boukrouh, l’UMDB et Hugo Legname ?

L’UMDB, pour Union des Marchands de Biens, est un club d’action qui rassemble des personnes décidées à faire des opérations d’achat‑revente à haute valeur ajoutée, sans nécessairement disposer de capital au départ.

Nassim Boukrouh en est l’un des piliers. Marchand de biens expérimenté, il est reconnu au sein du club comme la « tête pensante » des opérations : analyse des deals, structuration juridique, vision stratégique. Ceux qui travaillent avec lui décrivent un professionnel extrêmement pointu, rigoureux et orienté résultats, mais aussi très accessible sur le terrain.

De mon côté, en tant que Hugo Legname, j’accompagne la structuration du modèle, la coordination des opérations et la transmission des bonnes pratiques à l’intérieur de l’écosystème UMDB. Notre rôle à tous les deux, avec l’équipe, n’est pas simplement de « former », mais de concevoir et piloter des opérations réelles aux côtés des membres.

Un modèle immobilier « sans apport » qui bouscule les codes

Le cœur du sujet, et des interrogations, tient en une phrase : faire de l’immobilier professionnel sans apport. Dans un environnement où le discours dominant répète qu’il faut de l’épargne, un bon dossier bancaire et une capacité d’endettement importante, le modèle UMDB surprend, voire dérange.

Concrètement, pour les membres, le fonctionnement repose sur quelques principes forts :

Aucun apport personnel demandé sur les opérations qu’ils sourcent et présentent à l’UMDB.
Aucun crédit bancaire à contracter au nom du membre : le financement est assuré par l’UMDB et ses partenaires.
Financement à 100 % de l’opération par l’UMDB (achat, travaux, frais annexes selon les cas).
Partage des marges uniquement en cas de succès: si l’opération n’aboutit pas, le membre ne sort pas d’argent et ne porte pas la dette.
Cadre notarié et documenté: chaque opération est formalisée chez notaire, avec des contrats clairs et traçables.
Positionnement sur l’immobilier off‑market: le club se concentre sur des opportunités hors marché, invisibles des annonces classiques et réservées aux réseaux de terrain.

Ce n’est pas un slogan marketing, c’est un modèle économique structuré où l’UMDB prend le risque financier, le membre apporte le deal et le terrain, et chacun se rémunère sur la marge créée, uniquement si l’opération est rentable.

Comment se déroule une opération type UMDB ?

Pour comprendre pourquoi ce modèle fonctionne, il faut voir comment se déroule une opération typique au sein du club :

Sourcing par le membre: sur son territoire, le membre repère une opportunité off‑market (succession, division, immeuble à reconfigurer, bien atypique sous‑valorisé, etc.).
Analyse avec l’équipe UMDB: le projet est étudié par des professionnels (marchands de biens, juristes, financiers). On valide ou on écarte, chiffres et risques à l’appui.
Structuration juridique: si l’opération est retenue, elle est montée dans un cadre notarié, avec une structure adaptée (société, répartition des parts, conventions de partenariat documentées).
Financement à 100 % par l’UMDB: l’UMDB mobilise ses fonds propres et ses partenaires financiers pour payer le bien, les travaux et les frais nécessaires au projet.
Pilotage de l’opération: le membre reste au cœur du terrain, mais il est épaulé par l’équipe (suivi des travaux, revente, négociations, calendrier).
Revente et partage de la marge: une fois le bien revendu, la marge nette est partagée selon des clés définies à l’avance. Le membre est rémunéré pour avoir trouvé, porté et suivi le deal ; l’UMDB pour avoir financé, structuré et sécurisé l’opération.

C’est ce mécanisme qui permet à des personnes sans capital de départ de devenir marchands de biens, avec de vraies opérations à leur actif, tout en limitant leur exposition financière personnelle.

Avis sur Nassim Boukrouh et l’UMDB : ce que disent vraiment les membres

Les meilleurs ressentis à propos de Nassim Boukrouh sur l’UMDB ne viennent ni des promesses ni des discours, mais de ceux qui vivent le modèle de l’intérieur. Les témoignages que nous avons recueillis en 2025 convergent autour de quelques points clés : transparence, professionnalisme et accompagnement concret.

Transparence et vision assumée

Driss, ancien banquier devenu membre actif, explique avoir d’abord pris contact avec Nassim sur les réseaux sociaux. Lors de leurs échanges, il dit avoir été marqué par la transparence totale des réponses : méthodes, chiffres, risques, rien n’était édulcoré. Au fil des rencontres, il a découvert une vision stratégique claire, portée par des valeurs fortes. Sa conclusion est simple : il avait enfin trouvé un environnement où l’on ne se contente pas de parler d’immobilier, mais où l’on se donne les moyens d’agir à grande échelle.

Professionnalisme et honnêteté intellectuelle

Fabrice, entrepreneur belge déjà actif dans l’immobilier, souligne un point qui revient souvent dans les avis : l’alignement entre le discours et le terrain. Selon lui, ce qui distingue Nassim et l’UMDB, c’est une honnêteté perceptible aussi bien en ligne qu’en présentiel. Les promesses sont mesurées, les risques expliqués, les résultats prouvés.

Il insiste aussi sur l’infrastructure très concrète qui existe derrière le club : un réseau solide, des process, un suivi continu des opérations. Pour lui, on n’est pas dans une logique de « formation inspirante », mais dans un dispositif opérationnel pensé pour exécuter des deals.

Rassurer les sceptiques par la réalité du terrain

Saji, comme beaucoup d’autres membres, admet avoir été d’abord sceptique. Avec la prolifération d’offres en ligne, l’idée même de faire de l’immobilier sans apport pouvait paraître trop belle pour être vraie. Ce qui a levé ses doutes, ce n’est ni une page de vente, ni une promesse, mais le contact direct avec le terrain: visites de projets, rencontres avec l’équipe et les autres membres, accès aux chiffres réels des opérations.

Sa conclusion est sans appel : une fois que l’on voit les opérations déjà réalisées et la façon dont elles sont pilotées, on comprend que l’on a affaire à un modèle solide, structuré et réplicable, dès lors que l’on respecte la méthodologie.

Un écosystème de professionnels qui encadrent chaque étape

Pour Zyed, l’un des points les plus marquants est la qualité de l’équipe. Il décrit une structure composée de professionnels expérimentés : Abdel, Marie, Nassim, Hugo et d’autres, tous avec plusieurs années de pratique derrière eux. Lors d’une opération autour de 500 000 € en Haute‑Savoie, il s’est senti encadré de A à Z : analyse du deal, montage financier, négociation, suivi des travaux, préparation de la revente.

Le mot qui revient dans sa bouche, comme dans beaucoup d’avis, est celui d’écosystème: on n’est jamais seul face à son opération, chaque étape est balisée et accompagnée.

Une expertise pointue en marchand de biens

Eve‑Sophia G., professionnelle de l’immobilier, porte un regard plus technique sur l’UMDB. Elle décrit Nassim comme un businessman exigeant et un marchand de biens extrêmement pointu dans son domaine. Ce qui la frappe, c’est la combinaison entre la vision stratégique, la maîtrise fine des mécanismes de création de valeur (division, changement de destination, restructuration, etc.) et une rigueur d’exécution peu commune.

Pour elle, cette exigence irrigue tout le club et rejaillit directement sur la qualité des opérations proposées aux membres.

Accélérer quand on est déjà marchand de biens

Avis intéressant enfin, celui d’Aymeric R., déjà marchand de biens avant d’intégrer l’UMDB. Son objectif n’était pas de découvrir le métier, mais d’accélérer son activité. Il explique avoir trouvé au sein du club un staff très compétent, extrêmement réactif et vraiment disponible pour aider les membres à franchir un cap.

Ce qui l’a marqué, c’est la cohérence entre les paroles et les actes: Nassim et l’équipe annoncent une façon de travailler, et la mettent en œuvre dans les opérations. Les projets suivis et financés par le club sont pour lui de véritables « cas d’école » inspirants, qui permettent d’aller bien plus loin que ce qu’il aurait pu réaliser seul, avec ses propres fonds.

Répondre aux critiques : l’immobilier sans apport, mythe ou réalité ?

Face à un modèle aussi innovant, les questions fusent, et c’est sain. Parmi les plus fréquentes :

« Est‑ce que ce n’est pas une arnaque ? »
« Si leur méthode fonctionne, pourquoi ne la garderaient‑ils pas pour eux ? »
« Pourquoi deux professionnels de l’immobilier investiraient à ma place ? »
« En quoi l’immobilier sans apport est‑il vraiment possible sans risque caché ? »

Ces interrogations sont légitimes. La réponse de l’UMDB repose sur deux piliers : la transparence du modèle économique et la traçabilité juridique des opérations.

Un modèle gagnant‑gagnant, pas une promesse magique

Le principe fondamental est simple : l’UMDB ne gagne de l’argent que si l’opération réussit, exactement comme le membre. Il ne s’agit pas de vendre des formations pour vivre des inscriptions, mais de créer des marges concrètes sur des opérations d’achat‑revente.

Les intérêts sont donc alignés :

Le membre a intérêt à sourcer des opportunités sérieuses et à s’impliquer dans le suivi.
L’UMDB a intérêt à sélectionner les bons projets, car elle finance à 100 % et supporte le risque financier.
Les partenaires financiers ont intérêt à travailler avec un écosystème qui maîtrise ses risques et documente chaque étape.

Ce modèle collaboratif explique pourquoi Nassim et l’UMDB n’ont aucun intérêt à « garder le secret pour eux » : en associant des centaines de membres capables de trouver des deals off‑market partout en France et à l’international, ils multiplient les opportunités rentables que le club n’aurait jamais pu identifier seul.

Un cadre notarié et documenté, de la première à la dernière étape

Autre point crucial pour répondre aux critiques : tout est notarié et tracé. Chaque projet suit un processus documenté :

Contrats de partenariat ou de société clairs, signés et enregistrés.
Validation des conditions d’acquisition chez notaire.
Suivi administratif et juridique des travaux et des éventuels changements de destination.
Actes de revente et répartition de la marge conformément aux engagements initiaux.

Pour les membres, cela signifie que leurs droits, leurs obligations et la façon dont ils sont rémunérés sont explicitement définis, à l’abri des approximations ou des promesses orales.

Pourquoi l’immobilier off‑market change la donne

Le modèle UMDB repose enfin sur un élément souvent mal compris : l’immobilier off‑market. Ce terme désigne les opportunités hors marché public: elles ne sont pas sur les grands portails, ne font pas l’objet d’une mise en concurrence massive et se débloquent grâce au réseau, aux prescripteurs, aux études notariales, aux agences partenaires ou à la prospection directe.

C’est précisément sur ce terrain que les membres UMDB, répartis sur tout le territoire français et dans plusieurs pays, apportent une valeur considérable. Ils sont les « antennes locales » qui permettent de repérer des biens sous‑valorisés, des situations complexes ou des potentiels cachés que le marché classique ne voit pas.

C’est parce que ces opportunités existent, et qu’elles sont traitées avec une expertise de marchand de biens, que l’UMDB peut se permettre de financer à 100 % les opérations tout en partageant la marge, y compris avec des personnes qui n’avaient au départ ni apport ni réseau.

Pourquoi l’UMDB n’est pas une simple formation

Beaucoup d’offres en ligne se présentent comme des « accompagnements » mais se résument en réalité à des modules vidéo et quelques sessions de questions‑réponses. L’UMDB se positionne à l’opposé de cette logique.

Voici ce qui distingue concrètement le club d’action d’une formation classique :

Co‑investissement réel: l’UMDB engage des fonds sur les opérations, là où une formation se contente de vendre du contenu.
Partage des marges et non des « connaissances seulement » : la rémunération de chacun repose sur la réussite des deals.
Accompagnement opérationnel: analyse de deals, structuration juridique, financement, suivi des travaux, préparation de la revente.
Réseau actif: les membres collaborent entre eux, se cooptent, partagent leurs contacts, leurs artisans, leurs études notariales.
Écosystème complet: experts métiers, partenaires financiers, outils internes, process éprouvés.

En résumé, l’UMDB ne se contente pas de dire « voici comment faire ». Le club fait avec le membre, sur de vraies opérations, avec de vrais enjeux et de vrais résultats financiers à la clé.

2026 : vers une phase de consolidation et de montée en puissance

Après une année 2025 qui a servi de crash‑test à grande échelle pour le modèle, 2026 s’annonce comme une phase de consolidation et de montée en exigence.

Les axes sont clairs :

Encore plus d’opérations, avec un volume croissant d’achats‑reventes structurés selon la méthodologie UMDB.
Plus de synergies locales: mutualisation des ressources et des expériences entre membres d’une même zone géographique.
Plus de synergies internationales: mise en réseau des membres actifs en Afrique du Sud, à Dubaï, au Canada, au Maroc et en Europe pour démultiplier les opportunités.
Un raffinement continu des process: sélection des meilleurs types d’opérations, amélioration des outils d’analyse, standardisation des bonnes pratiques.
Un recentrage sur la qualité des profils: le but n’est pas de grossir à tout prix, mais d’aller plus vite et plus loin avec des membres réellement engagés.

L’objectif affiché n’est pas uniquement financier. Il s’agit aussi d’avoir un impact positif sur les territoires: revalorisation de biens délaissés, redynamisation de quartiers, création de logements ou de surfaces adaptées aux besoins locaux.

Adhésions momentanément fermées : un choix stratégique

Pour protéger l’écosystème et maintenir un haut niveau d’exigence, les portes du club ont été fermées après le dernier recrutement de septembre 2025. Ce n’est ni un effet d’annonce ni une stratégie de rareté artificielle, mais un choix assumé :

Se donner le temps de consolider les résultats des membres déjà en place.
Renforcer la qualité de l’accompagnement sur les opérations en cours.
Préparer sereinement la prochaine phase d’ouverture, avec des critères de sélection plus fins.

En parallèle, une liste d’attente a été ouverte pour les personnes sérieuses qui souhaitent observer le fonctionnement de l’intérieur, être informées en priorité des prochaines places disponibles et décider, le moment venu, en connaissance de cause.

Comment se préparer dès maintenant à rejoindre l’UMDB demain

Si vous lisez ces lignes en vous disant « ce modèle est fait pour moi », mais que les adhésions sont fermées, la question devient : que faire en attendant ?

Voici quelques pistes concrètes pour transformer ce temps en véritable tremplin :

Vous former aux bases de l’immobilier: comprendre les fondamentaux (fiscalité, financement, lecture de compromis, urbanisme, travaux) vous fera gagner un temps précieux lorsque vous serez accompagné.
Clarifier vos objectifs: nombre d’opérations souhaité, temps disponible, périmètre géographique, niveau d’engagement. Plus votre projet est clair, plus il sera simple de voir s’il est aligné avec le modèle UMDB.
Travailler votre connaissance du terrain: même sans capital, vous pouvez déjà cartographier les quartiers, repérer les zones en mutation, identifier les typologies de biens sous‑valorisés.
Développer votre réseau local: artisans, agents, notaires, chasseurs, prescripteurs. Dans un modèle off‑market, le réseau est un accélérateur décisif.
Évaluer sérieusement votre engagement: le club d’action ne convient qu’aux personnes prêtes à passer à l’exécution, à se confronter au réel et à tenir dans la durée.

En abordant 2026 dans cet état d’esprit, vous vous donnez une longueur d’avance pour saisir les opportunités quand le club rouvrira ses portes à de nouveaux profils.

En résumé : avis sur Nassim Boukrouh et l’UMDB

Les avis recueillis en 2025 sur Nassim Boukrouh et l’UMDB convergent vers un constat clair :

Le modèle immobilier sans apport mis en place par l’UMDB n’est pas une théorie, mais une réalité validée par plus de 500 membres actifs et des dizaines d’opérations financées à 100 % par le club.
Les marges documentées, allant de 100 000 € à plusieurs millions d’euros, démontrent la puissance du levier off‑market lorsqu’il est exploité avec méthode.
La transparence, le professionnalisme et l’accompagnement de proximité de Nassim, de l’équipe UMDB et des experts associés sont au cœur des retours positifs.
Les critiques et les doutes autour du « sans apport » trouvent une réponse concrète dans le cadre notarié, la traçabilité des opérations et l’alignement d’intérêts entre le club et les membres.
L’UMDB n’est pas une formation de plus, mais un club d’action qui co‑investit, partage les risques et les marges, et accompagne chaque membre sur des projets réels.
2026 s’ouvre comme une phase de consolidation et d’accélération, avec davantage d’opérations, plus de synergies locales et internationales, et une sélection encore plus rigoureuse des futurs membres.

Si vous êtes sérieux, engagé et décidé à passer du statut d’observateur à celui d’acteur, alors l’immobilier sans apport tel que le pratique l’UMDB peut devenir, à votre tour, un véritable levier de changement de vie. La suite se joue sur le terrain, chiffres et actes à l’appui.